テナントビルを所有しているオーナー様の中には、将来的な資金繰りや他の事業への進出のために、ビルの売却を検討する機会がある方もいらっしゃるでしょう。
しかし、テナントビルにも売れやすいものと、なかなか売れにくいものがあります。では、売れやすいテナントビルとはどういうものなのでしょうか。ポイントや特徴をおさえておくことで、実際に売却することになった時にスムーズな取引が可能になるだけでなく、魅力的な収益物件をつくり出すことができるようになるのです。
ここでは、そのようなビルのテナント構成について、お伝えします。

まず、売却しやすいテナントビルとはどういったビルなのでしょうか。これは購入側の立場に立って考えることで見えてきます。結論から申し上げますと、売却しやすいテナントビルとは以下の2つの要素をあわせ持つビルであると言えます。

この2つの要素を満たすには、どうすればよいのでしょうか。ここからは売却しやすい物件へとアプローチするための方法について見ていきましょう。

退去が発生しやすいテナントビルの特徴には

といったものが挙げられます。これらを改善していく方法を見ていきましょう。

一つ目の賃料が高いというのは、テナントの事業が軌道に乗る前に賃料負担が大きく膨らんでしまい、結果退去しなければならなくなるというケースが考えられます。そのため、一度賃料設定を見直してみましょう。賃料の減額が難しい場合、フリーレントをつけたり、入居後一定期間だけを対象として賃料の減額をしたりなど、テナントに長く物件を使ってもらえるような工夫をすることを検討してみましょう。

二つ目の立地が悪いというのは、一見すると改善のしようがないと思われるかもしれません。しかし逆に考えると、立地の悪さが経営に関係しないテナントに入居してもらうことができれば何の問題もありません。例えば「隠れ家的な雰囲気をアピールしている業種」や「静かな環境が必要な業種」、「事務所使用のため、立地や視認性の良さによる集客率の高さを必要としないテナント」などです。立地が悪いという弱点をアピールポイントに言い換えて、不動産業者に積極的に紹介してもらえるように依頼してみましょう。

そして三つ目は、他のテナントに嫌厭されてしまうテナントが入居しているため、他の区画の退去率が上がってしまうというものです。前述の二つに比べると、盲点だと思われた方もいらっしゃるかもしれません。 他のテナントに避けられるテナントというのは、いわゆる水商売系です。深夜営業による治安や騒音の面でどうしても問題が起こりやすく、最悪の場合は建物内のみならず、建物外の人までも巻き込んだトラブルに発展してしまう可能性があります。 直接的に不利益を受けることがなくても、イメージ的に同じビルに入りたくない、と考え入居を断念するテナントが出てきてもおかしくありません。
もちろん、そういったテナントが入っていても高い入居率を維持しているビルもあります。しかしそれは、オーナー自身がテナントの運営を手掛けているためである可能性が考えられます。他には業種を水商売系で統一している、エリア的に水商売系の需要が高い、といった条件を兼ね備えているものです。いずれにしても、そこには避けられる業種だとしても経営が上手くいくための条件が揃っているのです。
賃料を高く設定できるからといって、明らかに他の区画の業種とおもむきの異なるテナントを入れることは極力避けたほうが無難です。既存テナントの退去が発生したり、なかなか新たな入居テナントが見つからなくなったりすることで経営が安定せず、売却しにくくなってしまう可能性があるからです。

ここまで収益安定の重要性についてお伝えしてきましたが、高い値段でビルを売却したいと考えるのであれば、安定性ばかりを重視するわけにもいきません。買い手は「収益の安定性」と同時に、「収益の高さ」もチェックしているからです。
収益性を上げるためには、バランスを取ることが大切なのです。ここでは、バランスを取る2つのやり方について検討していきます。

一つ目は、人の目につきやすい1、2階を、収益性の高いテナントに貸し出す方法です。
テナントと一口に言っても、経営が上手くいけば高い利益が狙えるものと、売上は一定であるものの廃業が発生しにくいものの2種類があります。
高い利益が狙える業種としては、飲食店や美容室が挙げられます。逆に廃業が発生しにくい職種としては、医療関係やオフィス利用、学習塾やカルチャー関係が挙げられます。
つまり、人の目に入りやすい部分は飲食店舗で利益を上げ、上層階はオフィスとして貸し出し安定経営を図る、といったように、フロアの特性と業種の特性に配慮してバランスを取れるようにしましょう。こちらは「安定性」と「収益性」のどちらにも重きを置いたやり方と言えます。

これをご覧になった方の中には、「より収益を高めるために飲食系をたくさん入れたいが、それではダメなのか」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。その場合は、二つ目のやり方である「細かいバッティングに配慮する」でバランスを取ることをおすすめいたします。

例えば、とあるビルに飲食店のテナントが多く入居している場合、人気次第で高い売上も見込めるため、高い収益性が期待できます。
しかしあまりにも同じような業種にテナント構成が偏っていると、どうしてもビル内で顧客の取り合いが発生してしまいます。結果としてビル内で人気店と不人気店に分かれて、不人気店は収益を上げることができないばかりか、短期間で退去してしまうリスクが上がることで、経営の安定性を脅かしてしまいます。
そこで、ジャンルのバッティングをなくしてバランスを取ることが効果的になります。例えば和食系と洋食系で差別化をする、軽飲食と重飲食で顧客の住み分けをするなどして、細かい部分でまでバッティングしてしまう事態を防ぐように心がけましょう。
この場合はビル内でシナジーが生まれることで、テナント間のトラブル発生リスクを下げることができるかもしれません。そうなれば、より収益を目指しながらも安定した経営を実現することができるのではないでしょうか。

保有するビルの特性とテナントの特性について深く知ることは、最適な不動産経営の実現において非常に大切です。ひいては物件の価値を最大化させることで、将来の選択肢を広げることができるでしょう。