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不動産投資情報

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個人への物件の売却とファンドへの物件の売却の違いは?

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所有するビルなどの不動産物件を売却する際、売却先が個人なのか、それともファンドなどを組成する不動産会社や投資会社なのかによって、細かくチェックされる点が違ってくることがあります。
そこで本記事では、個人への物件の売却時とファンドへの物件の売却時はどういった点が異なるのかを、具体的なポイントをあげながらお伝えしていきます。

1.個人への売却

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まず個人への物件の売却は、購入者が物件を第三者に貸し出して利益を得るケースと、購入者自身が物件を使用するケースの2つに分かれます。つまり不動産投資用なのか、それとも居住用なのか、というように、目的そのものが個人の状況によって変わりますし、用途の流動性もあります。

個人間取引であれば、一般的な売却の流れに沿い手続きを進め、重要事項の説明と関連資料の提供をしていれば、問題が発生することはそう多くはありません。
一般の不動産会社に仲介を頼めば、より安全に取引を貫徹することができるでしょう。

重点的にチェックされるポイントとしては、居住用物件では瑕疵の有無や周辺の環境、投資用物件の場合は収益性や資産価値になります。しかしいずれにしても、そこまで気にするようなことでもないでしょう。

2.ファンドへの売却

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一方、個人ではなくファンドに売却する場合は、個人への売却よりも注意が必要です。
ここでは、不動産ファンドにおいてよく目にするREIT(リート)と、私募ファンドの二つをご紹介させていただきます。

2-1.REITとは

REITとは、不動産物件の運営を証券化した投資信託です。証券市場に上場しており、一般人も売買に参加できます。
構造としては、複数の不動産物件を一つの証券化して売買する形になっています。所有者は配当を得ることができ、運営側も税制の優遇があります。

REITを売却先とする場合、それはすなわち大きな不動産会社への売却になります。
資産運用する側もプロであるため、その物件がどのくらい収益性を持っているのか、資産価値を非常に細かくチェックされます。何か問題があると判断された物件は、なかなか売れにくいです。

2-2.私募ファンドとは

私募ファンドはREITと異なり、私的な場で売買されたり、投資を募ったります。資産が大きな個人投資家や、資産運用会社などが運営するケースが多いです。
私的な場所というのは、個人投資家同士のつながりや、あるいは不動産会社の得意客に限った場など、一般には公開されないものとなります。 複数の不動産を組み合わせて高い収益性を確保していく運用法は、REITと大きくは変わりません。
そのため私募ファンドにおいても、不動産に対してはとにかく高い収益性、そしてその確実性が重視されます。

2-3.ファンドは規模の大きな物件が中心

ファンドにおいて、不動産物件の運営自体は不動産のプロが担当します。
そのため運営される不動産は、都心の一棟ビルやホテルなど、規模が大きいものになります。
個人への売却では、住宅や区分マンションといった数百~数千万円といった価格帯が多いですが、ファンドはまず大規模な物件でないと購入対象にされません。

一方で、ファンドの運営元は資金力があります。そのため、その物件の持つ将来性が認められれば、個人投資家では購入できないような高額な不動産でも、買取してもらえる可能性があるというメリットもあるのです。

3.ファンドへの物件売却時の注意点

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個人への売却であれば、一般的な不動産取引で要求されることに注意しておけばまず問題にならないと言っていいでしょう。では、ファンドへ物件を売却する時には、どういった点を注意しておくべきなのでしょうか。 またどういった物件が売れやすいのでしょうか。

3-1.過去や土地の長期的な先行きまで調べられる

長期にわたる収益性と確実性を重視するファンドが最も嫌うものは、対象となる不動産の持つリスクです。例えばかつて事件の発生した物件である、埋立地なので地盤が弱いなど、建物や土地のリスクが後々発覚した場合、ファンド運営側にとっては致命的な損失になります。
そのため、その土地が過去をどのように使われてきたか、この先どのように使えるかといった過去と将来性のことをきちんと検査されます。
場合によっては、自分が知らない過去の部分まで調査される可能性もあります。その不動産の持つ情報が不確定なままである場合は、容易に売れるものではありません。

3-2.修繕費用なども計算に入れられる

ビルなどを売却する場合、積立修繕金額やこれからの修繕費用などの収益も確認されます。個人投資家の場合、自らの判断で物件の購入や売買を決定できますが、ファンドの場合はそうはいきません。ファンドに出資する投資家に対して、不動産の購入について説明義務と責任があるからです。
そのため、利益を上げるというプレッシャーはより強いものになります。ファンドとしても確実に利益を上げるために、コスト等についての精密な計算、確認が求められることは言うまでもありません。
修繕費用だけでなく管理費や敷金、その他リスクになり得るものは全て厳密に計算されます。

4.まとめ

個人への売却とファンドへの売却との違いについてご紹介してきました。
売却先がどのような相手方であれ、取引において注意すべき根本的な部分に関しては、大幅には変わることはありません。
しかし、相手方が対象不動産のどの部分を重要視するかを知ることは、スムーズな取引の実現につながります。
「自分が所有している物件の強みは何か?」 「その強みを効果的にアピールできる売却先とは?」
将来的に所有不動産の売却をお考えの方は、一度考える機会を設けてみるのもいいかもしれません。
もし自分での判断が難しければ、不動産会社に相談してみましょう。

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