店舗や事務所などが入る商業用不動産の購入を考えている方の中には、都心か郊外のどちらを選ぶべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。それぞれメリットとデメリットがあるため、あなたがどのような投資計画を描いているかによっておすすめは変わってきます。

では、具体的にどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。一緒に見ていきましょう。

人通りの多い都心に立地する店舗には集客力が見込めるため、賃料相場が高い傾向にあります。首都圏店舗賃料相場情報サイト「店舗相場TOWN」によれば、1都3県の賃料相場は以下の通りです。（2021年6月1日時点）

同じ都道府県内であっても、エリアや立地の違いによって相場が変動することは言うまでもありません。しかしそれを考慮しても、東京都の賃料相場は群を抜いています。1階部分の平均坪単価では、埼玉県の約2倍の価格となっているから驚きです。

人の流れが活発な都心に立地する店舗は、安定した集客力と売上が見込めるため、テナントからの人気が高いです。また都心には多くの企業が進出を図るため、事務所の需要も高いと言えます。そのため、一度契約したら長く入居してもらえることから、高い入居率を期待できます。退去が発生したとしても、早い段階で次の入居テナントが決まるでしょう。

物件の入居率が安定していることは、安定した不動産運用をする上で大事な要素のひとつです。その点において、都心にある商業不動産は郊外の不動産と比べて入居率が安定している傾向があるというのは強みになります。

都心には人口が一極集中していることもあり、商業用不動産の価格も全国トップクラスです。当社の運営する、事業用不動産投資物件検索サイト「売りサーチ」を見ると、次のような価格で売買されています。

このように、かなり築年数の経過した物件であっても売買価格は高いです。場所によっては1億超となっており、都心の物件を取得するには多額の資金が必要です。ほとんどの場合、金融機関から融資を受けることになりますが、審査の段階で断られてしまい、購入を諦めなければならないこともあるでしょう。

都心の商業用不動産は郊外に比べて賃料が高い傾向にありますが、物件価格が高いため利回りはそれほど高くありません。売買物件が掲載されているポータルサイトを見てみると、3%〜5%前後の物件が目立ちます。賃料収入は高かったとしても、手元に残る金額はあまり期待できません。

以上のことから、都心の商業不動産は取得のハードルが高く、投資金額に対する純粋な収益がそこまで高くないと言えないことも分かりました。とはいえ、資産価値として安定していることが強みであるのは間違いありません。資産価値を重視する場合であれば、都心の物件を検討してみましょう。

郊外は都心に比べて商業用不動産の価格が安いです。地域や条件にもよりますが、2,000万円〜3,000万円など都心の半額以下で購入できるケースは珍しくありません。あまり自己資金がない方でも、購入のハードルは低いです。

価格が安いと、どうしても「安かろう悪かろう」のイメージがあるかもしれません。しかし築古の物件であっても、面積が広かったり駐車スペースが確保できたりと強みがある物件を探し出し、DIYやリフォームをすることで借り手を募る投資家の方もいます。

郊外にある商業不動産は、購入価格が安いため利回りが高くなる傾向があります。ポータルサイトを見てみると5%〜7%以上の物件が多く、中には8%を超える物件もあります。投資に対する収益は都心の物件と比べて大きく、そこに魅力を感じて郊外の物件を選ぶ方も多いです。

郊外は都心に比べるとテナント賃料相場が安い傾向にあります。先程も紹介した通り、同じ関東圏だとしても、東京都と埼玉県の賃料相場をすると2倍程度の差があります。ここからさらに郊外となると、都心との賃料相場の差はどんどん開きます。

また郊外は、都心に比べると人口が少ないため出店を希望する会社・個人が少ない傾向があります。退去が発生したあとのテナント探しに時間がかかったり、空室の期間が長く続いてしまったりといったリスクは、都心の物件よりも大きいでしょう。

郊外の物件は、空室のリスクや賃料収入の低さは否めません。しかし物件の価格が安く、利回りが高くなるのは郊外ならではの魅力です。収益性の高さを優先するのであれば、郊外の物件を探してみましょう。

都心の物件も郊外の物件も、それぞれメリットとデメリットがあります。不動産投資において自分が何を優先するのかをはっきりさせて、投資方針に合う物件を選ぶことが大切です。実際に投資を考えている方は、このようなメリットとデメリットの両方を理解している専門性の高い不動産会社に問い合わせてみても良いかもしれません。