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不動産売買の基本契約!~3つの媒介契約を確認しよう

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不動産物件を売買する際に結ぶ「媒介契約」。媒介契約には3つの形態の契約が存在します。今回は、不動産売買を進めていくための必須契約である媒介契約をご紹介していきたいと思います。
併せて、不動産売買を有利に進めていくための、媒介契約の選択方法もご提案していきたいと思います。

1.媒介契約とは

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媒介契約とは不動産物件を売買する際に不動産会社と結ぶ売却や購入に関しての取り決めに関する契約です。多くの不動産会社では国土交通省で策定された標準媒介契約約款を基に媒介契約書を制作しています。

2.媒介契約の3つの種類

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媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類が存在します。ここでは3つの媒介契約とはどのような媒介契約なのか、併せて3つの媒介契約のメリットとデメリットもご紹介していきます。

(1)一般媒介契約とは

i.一般媒介契約とは
一般媒介契約とは依頼者が複数の不動産会社に物件の売買を依頼することができる媒介契約です。3つの媒介契約の中で最も自由度の高い契約といえます。
一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」の2種類があります。「明示型」は他の不動産会社に依頼した場合、告知義務がある契約です。また「非明示型」の場合、他の不動産会社に依頼しても告知義務のない契約になります。
一般媒介契約では売却の相手方を自分で見つけてくる「自己発見取引」も可能です。しかし、レインズへの登録は不動産会社の「任意」ですので、レインズへの登録をしてもらえないこともあります。さらに不動産会社の業務報告に関しても規定がないため、現在物件に関する売買状況がどうなっているのかを把握することが困難になります。
契約の有効期限に関しては規定がありませんが、一般的に約款でほかの契約同様「3か月」となっているケースが多数派です。

ii.一般媒介契約のメリット

  • 依頼者の自由度が高い
    一般媒介契約最大のメリットは依頼者の自由度が高く、業者からの拘束度が低い点にあります。複数の不動産業者に自由に物件の依頼をすることができるほか、「自己発見取引」も可能です。
  • 複数の不動産会社が競ってくれる
    不動産会社同士が競い合うことで有利な条件で売却することができるケースもあります。

iii.一般媒介契約のデメリット

  • 積極的な営業活動を期待できない
    不動産会社から見た場合、一般媒介契約はその不動産会社が売買を受注するのか不確定なため、販売活動に投下した広告費などが回収できないといったケースも想定されます。また業務に関する報告義務もないため、積極的に物件に関する営業活動をしてもらえないといったケースもあります。
  • 途中経過がわからない
    一般媒介契約では不動産会社の業務報告義務がないため、物件の販売活動に関する現状が把握しにくいというデメリットも存在します。

(2)専任媒介契約とは

i.専任媒介契約とは
専任媒介契約とは複数の不動産会社に物件の売買を依頼することができない契約です。依頼者の拘束度が高くなるかわりに、不動産会社にも契約締結日から7日以内のレインズへの登録義務や2週間に1回以上の業務報告義務が発生します。
また拘束度が高いため、契約の期間も3か月以内との規定がなされているのが特徴です。

ii.専任媒介契約のメリット

  • 販売状況を確認しやすい
    専任媒介契約の場合、不動産会社には2週間に1回以上の業務報告義務が課されるため、物件の販売状況を把握しやすいというメリットがあります。
  • 積極的な営業活動を期待することができる
    専任媒介契約は1社のみと物件に関する売買契約を結ぶため、不動産会社も利益の見通しが立てやすく、積極的に販売活動に取り組むことが期待できます。
  • 自己発見取引をすることができる
    専任媒介契約では自分で物件の売却先を見つけてくる自己発見取引も可能です。

iii.専任媒介契約のデメリット

  • 専属選任契約よりはサービスの質が落ちる
    専任媒介契約の場合、専属専任媒介契約よりも拘束度が低くなる結果、レインズの登録や業務報告義務が緩やかに設定されています。

(3)専属専任媒介契約とは

i.専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは複数の不動産会社に物件の売買を依頼することができない契約です。依頼者の拘束度が最も高くなるかわりに、不動産会社にも契約締結日から5日以内のレインズへの登録義務や1週間に1回以上の業務報告義務が発生します。
専任媒介契約とは異なり、自己発見取引もすることができません。
また拘束度が高いため、契約の期間も3か月以内との規定がなされています。

ii.専属専任媒介契約のメリット

  • 充実したサービスを受けることができる
    専属専任媒介契約の場合、最も拘束度合いが高いかわりに不動産会社も必死に販売活動を行ってくれます。また規定されているサービスも最も充実しています。

iii.専属専任媒介契約のデメリット

  • 自己発見取引もすることができない
    専属専任媒介契約を結んで自己発見取引をした場合、違約金が請求されます。

3.3つの媒介契約のまとめ

ここではわかりやすく、3つの媒介契約を表にまとめていきたいと思います。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことの可否 × ×
自己発見取引の可否 ×
レインズへの登録 任意 7営業日以内 5営業日以内
売主への業務報告 規定なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の有効期間 規定なし 3カ月以内 3カ月以内

4.選ぶべき媒介契約

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3つの異なるタイプの媒介契約。どの媒介契約を結ぶのが最も有利に物件の売買ができるのでしょうか?
不動産会社では「専属専任媒介契約」を勧められます。なぜなら、物件を売却した場合、確実に不動産会社に仲介手数料が入るからです。
「確実に利益が入る=必死に営業活動をしてもらえる」ため、専属専任媒介契約を選ぶのがベターであるといえます。

5.まとめ

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今回は、不動産売買を進めていくための必須契約である媒介契約をご紹介してきました。3つの契約がありますが、物件を有利に売却してもらうためにも、専属専任媒介契約を選択するのがベターであるといえるでしょう。

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