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不動産投資情報

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優良物件の発掘に必要不可欠である「利回り」の計算方法とは?

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不動産物件の価値を考えていくうえで、最も重要な数値が「利回り」です。今回は優良物件を選ぶ基準として重要な数値である「利回り」とは一体何なのかをご紹介していきたいと思います。

また併せて、実際に自分で利回りを計算する際の計算方法も具体例を挙げつつご紹介していきたいと思います。

1.「利回り」とは

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不動産の利回りを簡単に計算するには、その不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割ることで導き出すことができます。

利回り=満室時の年間家賃÷不動産の購入価格×100

上記の式で計算することができます。

(例)満室時の年間家賃が100万円、不動産の購入価格が1,000万円のA物件の利回り

1,000,000円÷10,000,000円×100=10%

上記のようにA物件の利回りは10%ということになります。また利回り10%ということは10年物件を保有することで、元が取れる利回りであるということもわかります。ですから、利回り10%ということは10年目以降、数値上ではローンなしの物件を手に入れることができる利回りであるということです。

2.利回りの種類

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利回りには、想定利回り・表面利回り・実質利回りの3つの種類があります。ここではそれぞれの利回りとはどのように計算されているのか、またメリットとデメリットもご紹介していきたいと思います。

(1)想定利回り

想定利回りは主に不動産販売会社で用いられる利回りです。

想定利回り=満室時の年間家賃÷不動産の購入価格×100

上記の式で計算することができます。

ただし想定利回りの場合、家賃は最高値で計算されます。そのため家賃の増減があった場合が考慮されておらず不明瞭な点が多いため、実際に物件を評価する数値として利用するのは、おすすめできない利回りといえます。

i.想定利回りのメリット
ざっくりとした物件の収益性を見ることができる。

ii.想定利回りのデメリット
基準が明確ではないため、利回りの正確性に欠ける。

(2)表面利回り

表面利回りは主に不動産売買サイトで用いられる利回りです。

表面利回り=年間家賃収入÷不動産の購入価格×100

上記の式で計算することができます。

i.表面利回りのメリット
表面利回りは1年間の満室を想定した家賃収入を物件価格で割った数値です。実際の家賃で計算されているため、想定利回りの値と比べてより大まかな物件の収益性がわかりやすいというメリットがあります。

ii.表面利回りのデメリット
実際に発生するコストを無視して計算されているため、実際の利益率がわかりにくいというデメリットがあります。

(3)実質利回り

実質利回りは実際に経営をする上で発生するコストなども考慮して計算する利回りです。具体的には、物件の管理費用や、固定資産税などの税金が挙げられます。

実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷不動産の購入価格+購入時諸経費×100

上記の式で計算することができます。

i.実質利回りのメリット
実質利回りは物件を購入した場合、実際に発生する利益に近い数値を計算できるというメリットがあります。

ii.実質利回りのデメリット
実質利回りは実際に発生する利益に近い数値を出すことができますが、コストは毎年へ変動するものもあるため、「正確」な数値ということではないので注意が必要です。

物件を実際に購入する際には、コストも含めた実際に一番近い利回りを知ることができる、実質利回りで物件を見ていきましょう。

3.利回りの計算方法

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物件を評価するためには実質利回りで物件を評価すべきことがお分かりいただけたと思います。ここでは、実際にどのように実質利回りを計算すればよいのかを具体例を挙げながらご説明していきます。

(1)利回りで考えるべきコストとは

実質利回りでは、不動産経営におけるコストを加味して計算します。ここでは、不動産経営におけるコストとはどのようなものがあるのかをご紹介していきたいと思います。

i.管理費
ii.修繕積立金
iii.集金代行手数料
iv.固定資産税・都市計画税

注意点としては前述のとおり、税金も不動産経営におけるコストに算入されるということです。実質利回りを計算する際には、固定資産税・都市計画税も忘れずにコストに算入しましょう。

(2)実質利回りの計算

物件Yの収支

  • 物件価格 3,000万円
  • 家賃 120,000万円
  • 管理費 7,000円
  • 修繕積立金 7,000円
  • 集金代行手数料 3,000円
  • 固定資産税・都市計画税 90,000円

実質利回り=(1,440,000円-294,000円)÷30,000,000円×100=3.82%

実質利回りは3.82%になります。

ここで実質利回りと表面利回りの違いを計算したいと思います。

物件Yの表面利回り

表面利回り=1,440,000円÷30,000,000円×100=4.8%

実質利回りと表面利回りでは同条件の物件で、およそ1%物違いが生じることがお分かりいただけると思います。 ですから、優良物件を手に入れるためには、実質利回りで物件を評価することが重要です。

3.利回りの計算方法

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今回は「利回り」とは何なのか、また実際に自分で利回りを計算する際の計算方法もご紹介してきました。不動産会社が表示している利回りやネットのサイトで表示している利回りを妄信しては、優良物件を手に入れることができないことがお分かりいただけたと思います。
実際に不動産投資で勝ち組になるためには、自分で実質利回りを計算することが大事です。

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